《杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》
為加強商品房預售資金監(jiān)管，維護消費者合法權益，制定了《杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》，以下是詳細內(nèi)容。
《杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》
為貫徹落實《關于印發(fā)〈浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72號)，維護商品房交易雙方的合法權益，保障商品房預售資金安全，特制定本實施細則。
一、監(jiān)管協(xié)議的簽訂
(一)批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規(guī)�；蛘呓ㄔO項目全部作為獨立的預售資金監(jiān)管對象(下稱“監(jiān)管項目”)，在當?shù)劂y行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可前，應與開設資金賬戶的銀行機構(下稱“監(jiān)管銀行”)、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》(下稱“《監(jiān)管協(xié)議》”)，明確三方的權利、義務、責任，同時，向監(jiān)管銀行提供以下資料：
1.監(jiān)管項目的工程形象進度表;
2.監(jiān)管項目各階段資金使用計劃;
3.監(jiān)管項目工程預算清冊;
4.投標文件、中標通知書;
5.監(jiān)管銀行要求的其他資料。
簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議后，監(jiān)管銀行應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預發(fā)放資金賬戶賬號，用于申請辦理監(jiān)管項目的《商品房預售證》。
(三)《監(jiān)管協(xié)議》應載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、坐落、國有土地使用證證號、土地面積、總建筑面積、總套數(shù)、工程預算清冊總額、監(jiān)管項目預售資金專用存款賬戶開戶銀行、預發(fā)放的資金賬戶賬號等相關信息。
二、監(jiān)管協(xié)議的報送
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售證》時，按照法律、法規(guī)規(guī)定，在向房產(chǎn)行政主管部門提供的商品房預售方案中應當包括以下內(nèi)容：
1.商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書;
2.監(jiān)管銀行預發(fā)放的資金賬戶賬號;
3.監(jiān)管項目的工程形象進度表;
4.監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃。
(五)未簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，房產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放《商品房預售證》。預售資金監(jiān)管銀行及資金賬戶賬號應通過透明售房網(wǎng)對外公布，并在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)自動予以提示。
(六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等賬戶管理規(guī)定，憑《商品房預售證》在監(jiān)管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號應當與預發(fā)放的資金賬戶賬號一致。資金賬戶的性質(zhì)為專用存款賬戶，戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、《商品房預售證》記載的項目名稱組成，其中企業(yè)名稱須與該企業(yè)基本存款賬戶名稱一致，預留銀行簽章上的名稱須與資金賬戶的名稱一致。
(七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶的，須經(jīng)原監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位同意后,向預售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)批準后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時重新簽訂新的監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶的預售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報項目預售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門和人民銀行備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請變更預售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶期間，暫停該項目的網(wǎng)上預售。
三、預售資金的收存
(八)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構預售商品房時，應由購房人將預付的購房款直接存入資金賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款。
(九)按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入資金賬戶，并注明用途。
(十)分期或其它付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房買賣合同》中，必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時間，并按合同約定及時將購房款存入資金賬戶。
四、預售資金的使用
(十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監(jiān)管銀行提出申請。用款計劃應當按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節(jié)點制定。
(十二)商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設。其中監(jiān)管項目工程預算清冊總額不低于130%的預售資金按預售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。
(十三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請使用商品房預售資金，根據(jù)下列不同申請款項提供相應材料：
1.申請施工進度款的，提供項目監(jiān)理單位出具的建設項目分部分項工程施工完成證明及造價證明;
2.申請購買建筑材料、設備款的，提供購銷合同及監(jiān)理單位證明;
3.申請設計監(jiān)理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明;
4.申請法定稅費的，提供相關單據(jù);
5.申請償還土地或在建工程抵押貸款的，由抵押權人提供他項權證明、借款及抵押合同。
首次付款后，之后每次申請付款時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應提供上一次申請用款事項的相應票據(jù)。符合條件的，自申請之日起二個工作日內(nèi)由監(jiān)管銀行將核準使用資金支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當事人或相關單位。
(十四)有下列情況之一的，監(jiān)管銀行不予辦理用款手續(xù)：
1.收款單位、用途、金額等內(nèi)容與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的合同約定不符的;
2.資金賬戶余額不足的;
3.其他不符合本實施細則情況的。
(十五)在保證整個項目建設資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預售資金超出該監(jiān)管項目工程預算清冊總額的130%時，可允許以其超出部分用于調(diào)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)用預售資金用于有關工程建設的真實性證明向監(jiān)管銀行提出申請。符合條件的，監(jiān)管銀行自申請之日起二個工作日內(nèi)進行付款。
(十六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售中若發(fā)生退款的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請并提供相關證明材料和購房者賬戶賬號，監(jiān)管銀行在審核相關材料后，將相關款項以轉(zhuǎn)賬方式退購房人。
(十七)在建設過程中，若發(fā)生超出用款計劃的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位的證明材料，向監(jiān)管銀行提出申請，監(jiān)管銀行按《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定給予支付。
五、資金賬戶的管理
(十八)監(jiān)管銀行應按月出具監(jiān)管項目的預售資金收繳、支出情況對賬單，并在對賬單中明確預售資金支出的用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在每月15日前，將建設工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單，報送監(jiān)管項目所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
(十九)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)后，持建筑工程竣工驗收備案表向監(jiān)管銀行申請撤銷資金賬戶，監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦妥相關手續(xù)后，撤銷資金賬戶。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將資金賬戶撤銷的證明報預售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
六、附則
(二十)杭州市主城區(qū)20xx年11月20日后受理預售的商品房項目，按本細則實行預售資金監(jiān)管。本細則未盡事宜,按《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。
(二十一)各縣(市)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。