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農(nóng)村宅基地買賣合同

農(nóng)村宅基地買賣合同

  1、宅基地的所有權歸農(nóng)民集體。《憲法》第10條規(guī)定:“……宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”因此,宅基地的所有權屬性,已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有!锻恋毓芾矸ā返8條第2款規(guī)定:“……宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。”則更進一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。

  2、宅基地使用權的主體是特定的農(nóng)村居民!稇椃ā贰ⅰ段餀喾ā、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權的主體是農(nóng)村居民,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。

  3、宅基地使用權不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權。

  4、宅基地使用權具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權基本上是無償?shù)。因此宅基地使用權是對集體經(jīng)濟組織成員的照顧和優(yōu)惠,具有福利性。

  效力

  由于合同標的不能而無效

  所謂標的可能,是指合同所規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能。如果標的無法實現(xiàn),則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同,其標的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權。但現(xiàn)實生活中,房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書,要么依據(jù)有關法律規(guī)章不予辦理,導致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。

  未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效。

  《山東省高級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定:“農(nóng)村宅基地使用權的轉(zhuǎn)移,必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準,宅基地使用權不能隨房轉(zhuǎn)移給買主,房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”

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